货币量维持高位，房地产钢需不改

2020-09-01 15:16 来源：钢铁世界网作者：刘金山

导读

编者按：在钢贸企业担忧价格急升，承托乏力的时候，钢厂对钢需看多的立场依然坚定不移。

7月，我国粗钢产量达到9336万吨，同比增加9%。作为主要原料的铁矿石的进口量也达到1亿1265万吨，增加24%。单月的粗钢产量和铁矿石进口量双双创出历史新高。在PMI徘徊在51%左右的情况下，7 月建筑业 PMI 上升 0.7 至 60.5。截至7月31日的数据，样本 32 城市商品房销售面积同比下降 8%，降幅较 6 月减少 4 个百分点。

与此同时，就在刚刚过去的8月30日，住建部约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价过快上涨城市，重申“房住不炒原”原则，并在中央指导、地市差别化调控的基础上，增加了省级调控责任；而在8月28日的消息则称，银行监管部门针对房地产企业企业采取的债务规模控制政策，约谈了12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。

短短一周之内，管理层连续将板子打在房价上升过快城市，以及12家债务风险过大的房企身上，中央释放信号，货币政策从“大水漫灌”式释放流动性，转为“精准滴灌”，减少资金在实体外空转。房地产企业遭遇银行信用收缩，人民银行下达“三个红线”的内部风险测试，房地产头部企业纷纷中招，引发调控的猜测。

钢企坚定看多，背后逻辑何在？

接下来，是不是【严控房地产信贷风险】，就等于限制房地产市场发展？

是不是【以内循环为主】，就等于放弃外循环？

就这些问题，我们同步对天时智库的多个顾问进行约稿。主张在天量货币之水影响下，房地产将成为启动最快板块的刘金山教授首当其冲。

在此前的文章《房地产市场对钢材的影响》中，刘金山教授提出了:

“新开工面积与钢材的同涨同落关系的分析方法。根据1—7月新开工面积、累计开工面积、竣工面积计算，房地产一直在稳步上升。”

那么，在货币供应从全面宽松转入结构性宽松，房地产开发信贷有所收紧，是否意味着房地产启动延迟？下面是刘教授的判断：

一、为什么房地产对钢需如此重要

1、以国内大循环为主，意味着向内需挖潜势在必行

房地产市场是否启动，对钢铁需求的影响重大。首先，“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”的论述，已经说明了中国在未来一段时间，主要依靠国内经济循环。

7月以来，习近平总书记在多个场合强调要“集中力量办好自己的事”，指出要以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进。可以说，这是一项重大的战略调整。其实从系列谈话的背景可以知道，这些都不仅仅是下半年具体落实的项目，而是未来十年的一个长期发展方略。

很多人对内外循环存在误解，认为国家要搞内循环，就意味着要放弃外循环，这是曲解中央的意图。中美的政治和经济“脱钩”，主要冲击的是高科技领域，对传统商品的影响不大，对高科技领域，中国对美高度依赖的零部件影响较大，但是，这些零部件主要是中国从美国进口，而不是中国出口到美国，所以对于我们的传统的出口型的制造业，不会有太大影响。

目前在第一阶段协议签署了之后，在关税层面上没有太大的动作。常规性的圣诞节出口产品，不会收政治因素太大冲击。

但不可否认的是，由于美国控制疫情的能力不足，导致外部需求遇到疫情的冲击，本身就难以提振，因此，不是“放弃”的问题，是短期内外需指望不上。这就是说，我们不放弃外需，但外需无法支撑中国的经济全局。

2、无论是新型城镇化还是消费，房地产位于内循环的核心

国内大循环的要实现的目标，其中与钢贸商的切身关切相关的，主要是新型城镇化。作为新型城镇化的主体，地方政府的财政收入和房地产息息相关，目前地方政府的财政困难已经是公开的秘密，如果不启动房地产市场，重大基建项目和新型城镇化缺少可持续的资金来源，会导致1—7月“有价无市”局面持续。

其次，新型城镇化的全链条，房地产都居于中枢。

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，以此来带动投资和消费需求，包括基础设施，和住房、家具、建材等。其中，新型城镇化带动投资和消费，这是对钢贸需求而言是一个很大支持。最典型的例子就是8月发改委发布4750亿粤港澳大湾区城际铁路建设计划。

但如果没有房地产的转化，铁路交通等重大基础设施，即使投资了，还是不能拉动消费的，而且也无法实现在总理工作报告中提及关于促进农民到县城里居住，就业的问题，因此，只有通过房地产的发展，才能将新型城镇化中的政府投入，扩大到内需的各个方面。包括旧城改造，小区改造，电梯设施、家具、汽车等等的钢需。

二、房地产信贷设限是为了将过热转入慢热

1、调控本身就意味着房地产面临过热风险

不知大家是否记得，在年初的演讲中，我说过，当“多部门调控”开始的时候，就是房地产市场的启动的时候。

从目前的政策看，多地市房地产价格过快上涨已经开始，局部过热的情况已经出现，

根据华安证券研报数据，上周全国新房成交面积同比增加12.0%，环比增加0.3% 本周，43城一手房成交面积合计约 570万方，同比增加12.0%，环比增加0.3%。而预示房地产发展后劲的土地市场更是火爆，百城土地成交数量为 126 宗，对应土地成交建面约 1014 万方，成交土地总价约 373 亿元，百城土地溢价率为 20.22%。上周（8.17-8.23），百城土地供应数量为 174 宗，对应土地供应建面约 1658 万方；其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 204 万方、207 万方和 603 万方，同比分别为-1%、-68%和-27%，对应土地溢价率分别为 16.97%、 4.97%和 41.47%。

尤其值得注目的是三线城市的新增土地供应，溢价率达到41.47%，现实轨道交通的重大基建投入，对城市价值提升的幅度。

而根据国家统计局数据，1—7月份，房地产开发投资同比增长3.4%，增速比上半年加快1.5个百分点。其中，住宅投资增长4.1%，增速加快1.5个百分点。房地产开发企业到位资金增长0.8%，上半年为下降1.9%。房地产开发企业房屋新开工面积下降4.5%，降幅收窄3.1个百分点。

2、调控不代表打压，仅仅是为了房地产行稳致远。

在宽货币的政策背景下，控制房地产企业新增债务规模，就是为了降低金融风险，防止房地产企业大规模吸收低利率下的廉价资金，将局部过热的事情转为慢热。而不是限制房地产市场发展。

下面分析这个政策出台背景：

首先，从拍卖土地的价格而言，从6，7月份以来，各市拍卖土地价格已经起来了，土地市场火热。由于实体经济税费下降，开发商开始进行债务扩张。因此，从开工面积看，1—7月呈现稳步上扬的趋势。

第二点是目前疫情防控已经具备复工复产的条件，在恢复常态化的情况下，开发商拿地后基本要开工建设了。从下半年来看，房地产的建设领域基本都在恢复常态，甚至会有所增加，有所增加的原因是存量土地达到上限，必须开工。这类型项目，对钢贸产业会有一定拉动。

第三点是上半年楼市的火热，会在年底形成衍生的住宅家居业有一个拉动，家居业一拉动，整个建材业也就开始起来了，将有效对钢贸产品也会形成一个产业链。当然，这些都是短期的，我们目前要聚焦的是中央关于这个问题的定调。

这些迹象说明，7月份房地产实际上已经出现了局部过热的现象，因此，中央希望通过房地产开发主体的风险控制，将过热调控到慢热。

3、“因城施策、一城一策”代表地方获得自主权

在解读中国房地产政策的时候，需要非常留意“因城施策、一城一策”是否存在。如果这两个关键词还在，就意味着地方政府的自主权较大。

必须看到，在房地产调控这个问题上，中央和地方政府的政策偏好有所不同。中央放松对地方的管制，前提是地方政府能控制楼市不过热，一旦过热，中央政府就会出手管制，尤其今年的深圳，出现715新政主要就是为了限购，从需求端先控制住，落户满三年才能买房是与中央和保持一致，限购不限价。上半年为止全都采取了限购不限价的一个模式去控制楼价，这也是中央政府和地方政府的博弈，也体现出市场的行政手段和资本的冲动在掰手腕。

今年上半年对一线城市进行房地产定调会议，深圳，杭州，北京，上海，广州，南京，沈阳，成都，长沙，宁波这十个城市的负责人出席发言，这些都是上半年房价上涨比较好的城市，在此时，中央清晰明确表达：房子是拿来住的不是拿来炒的，不将房子作为短期刺激经济的手段，稳地价稳房价稳预期。因城施策分类指导一城一策，意思是：因城施策是根据城市属性，区分一线、二线等几线城市采取不同的房价，制订不同的房地产政策。

4、地方财政困局决定因城施策、一城一策必须保留：

政策的变动离不开经济基本盘的实际。回顾这几年的房地产的政策走势，我们会更清楚政策变化的规律，以及目前的经济形势。

2016年12月经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，这成了每一次房地产会议的重心，坚持“房住不炒”。

16年至今各地的房价上涨速度加快，至少翻一倍以上，“房住不炒“政策的真正落地，是在2018年7月31日中央政治局开会研究经济形势，提出一句话“坚决遏制房价上涨”。

以前中央政府的房地产政策是叫做“抑制房价过快上涨”，这意味着房价可以涨，而2018年这次是遏制房价上涨，当时也形成了各地方政府发行新的政策包括：限购，限售，限价，限迁，限拍，限贷等一切行政手段限制房价。但随后，2018年12月房地产新政策出台，称之为“因城施策”，怎么回事呢？

2018年7月31号坚决抑制房价上涨，某些地区房价下跌严重，房地产崩塌的同时，带动的是与房地产相关的十多种税费撑不住了，地方政府无法给公务员和老师发放工资，房地产板块下沉，相关产业也跟着下沉，就业也就成了问题。这时候就反映出“地方政府房地产依赖症”。

由于2018年末有些城市坚持不住，中央放宽了政策，允许房价上涨，这也是“因城施策”的由来，

2019年中央再次提出“在坚持房住不炒的定位下，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这句话的背景是“因城施策”后很多地方房地产回暖，出现了一个小阳春的局面，这和中央政府“房住不炒”的政策不太吻合。更为重要的是2019年7月份的时候，中美贸易战如火如荼，我国制造业受到了冲击，中央政府收到了考验，要么保制造业，要么保楼市，贸易战的唯一保障是制造业的持续运行，这么一个背景下，开始有人不看好房地产，19年12月中央再一次提出“因城施策”也就是：“稳地价”“稳房价”“稳预期”的长效机制，也就是说地方性的房地产不能困得太死，若是困死了，地方政府也会受不了，因此必须实行“因城施策”。

5、判断，下半年房地产慢热向上趋势明确，钢需可期

下半年房地产市场一个总体的基调是可期的，而且在建的会比上半年的要多。与此同时，为了降低负债率，房地产企业将加快销售，这会拉动家具业的复苏，以及相关钢材需求。

因此，虽然各地方政府有限购，但是在销售端将呈现慢热向上的状态，开工项目会上马得更快。这是过热区域。而而到现在还没热的地区，通过因城施策、一城一策，他可以适度的发展。所以说从这个角度来说，将来一二三四线城市是一个差别化的发展，也可能走一个叫做慢热向上的基调。

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