房地产开发对钢材市场的影响

2020-04-11 10:25 来源：钢铁世界网作者：刘金山

导读

1）钢材需求处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响；国家政策和资金意愿通过影响房屋销售和新开工，最终影响钢材需求。 2）钢材销售量与房地产施工面积走势相似。施工、新开工面积与钢材价格相关性强，竣工面积与钢材价格关联性较弱。

房地产行业是我国的支柱产业之一，是钢材市场的晴雨表，其兴衰对钢材供求情况起着重要的作用。作为与房地产行业交集最为密切的建筑业，钢材供求是建筑施工环节中的重要组成部分。

一、房地产开发的波动特征

房地产施工面积、新开工施工面积及竣工面积反映房地产开发情况。2001-2019年，三者均呈增长趋势，施工面积增速最快。

1、施工面积呈逐年稳定增长趋势。从2001年7.7213亿平方米升至2019年89.3821亿平方米，增长10倍多。其增速剧烈波动，2001-2011年增速均超过15%，2010-2015年下降趋势明显。2010年增速最快为26.9%，2015年增速最慢为1.3%。2010、2011年房地产施工面积增速较快，主要是为应对2008年全球金融危机对中国经济的冲击；2015-2017年增速较慢，主要是“去库存”政策作用以及“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的综合结果。

图1 房地产施工面积及增速

2、新开工施工面积总体呈增长趋势，2011-2015年略有下降。从2001年3.5946亿平方米升至2019年22.7154亿平方米，增长5倍多。其增速剧烈波动，2010年增速最快为41.9%；2012、2014和2015年增速为负，2015年增速最慢为-14.0%。

图2 房地产新开工施工面积及增速

可见，我国房地产施工面积增速与新开工施工面积增速波动特征基本相同，均在2010年达到波峰，在2015年达到波谷。

3、产竣工面积总体呈增长趋势，2014-2018年略有下降。从2001年2.7303亿平方米升至2019年9.5942亿平方米，增长2倍多，其中2014年竣工面积最大为10.7459亿平方米。其增速剧烈波动，2003年增速最快为21.5%；2015、2017和2018年增速为负，其中2018年增速最慢为-7.8%。竣工面积增速波动与施工面积增速波动特征，迥然不同。

图3 房地产竣工面积及增速

二、房地产市场波动对钢材销量的影响

房地产建设周期一般是2-3年，新开工面积属建设前周期指标，竣工面积则属建设后周期指标，施工面积包含新开工面积。钢材需求主要处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响，长期来看，国家政策和资金意愿通过影响房屋销售和新开工，最终影响钢材需求。需研究每年施工面积与新开工面积对钢材销量的影响。

2001年以来，房地产施工面积、新开工施工面积、钢材销售量均呈增长趋势。其中，钢材销售量与房地产施工面积走势较相似。

图5我国房地产施工面积、新开工面积及钢材销量

施工面积增速和新开工施工面积增速，均剧烈波动，后者波动幅度更大；钢材销量增速呈缓慢下降趋势。三项指标均在2008年陷入低谷，2008年全球性金融危机、冰雪地震等自然灾害对我国经济冲击明显，经济增速快速回落，出口现负增长，房地产行业不景气，钢材需求随之减少。政府2008年底实施“四万亿计划”，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力，所以2009、2010年房地产施工面积增速与新开工施工面积增速加快，钢材销量迅猛增加。

2012年，三项指标再次陷入低谷。2010年，政府颁布“新国十条”，采取紧缩性政策，遏制房地产过热势头；2011年1月以来，央行采取紧缩性货币政策：上调存贷款基准利率，提高存款准备金率。在政策降温和欧债危机双重影响下，2012年房地产供给速度回落，钢材销量随之减少。

2015-2017年，三项指标持续走低。2015年底，供给侧结构性改革提出“三去一降一补”政策，其中“去库存”即要化解房地产库存，稳定房地产市场；其中“去产能”即化解产能过剩，我国部分产业供过于求矛盾日益凸显，特别是钢铁、水泥、电解铝等高消耗、高排放行业尤为突出。2016年底，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，地方政府随后陆续出台限价、限购、限售政策来遏制房价过快增长。这一时期，房地产施工面积增速持续在低位徘徊，钢材销量增速持续走低。

图6 房地产施工面积增速、新开工面积增速及钢材销量增速

三、房地产市场波动对钢材价格的影响

每年施工面积增量，反映当年房地产供给情况。2002-2019年，施工面积增量与钢材价格变化趋势基本一致，呈现三个阶段：第一阶段（2002-2008）、第二阶段（2009-2015）以及第三阶段（2016-2019）。二者在每个阶段的变化趋势具有一致性。2011年施工面积年增量达到最大值102420万平方米，而当年钢材价格同时达到第二大值4859。

长期来看，施工面积增量逐年上升意味着房地产市场蓬勃发展，钢材厂商抓住时机促使钢材价格上升；短期而言，钢材生产者认为此时市场对钢材需求处于非饱和状态，最直接获得更多利益的方式便是涨价，从而使得钢材价格上涨。

图7 房地产施工面积年增量与钢材价格

新开工施工面积年增量与钢材价格之间呈相似变化趋势，先上升，再下降，后回升。其中，2012年新开工面积增量首次变为负值，为-12749万平方米。相较于前一年，2012年房地产施工面积总量不仅无增，且因为一些施工面积的竣工而有所减少。尽管2013年新开工面积有较大提升，但随后又经历两年负增长，最终降至2015年的-25138万平方米，而该年钢材价格也达到最低点2421元。

图8 新开工施工面积年增量与钢材价格

可见，施工与新开工对于钢材价格，意味着新的生产活动启动，直接刺激钢材市场，指标相关性强。房地产施工面积增量的增加意味着，当年房地产开发开始更多的建设活动。这迅速炒热钢材市场，当年钢材价格随着“水涨船高”。上一年房地产新开工施工面积的增量增加，意味着上一年启动的全新的房地产活动项目有所上升，这将给钢材厂商一个“信号”，短期内房地产市场将不断发展，钢材需求会持续提升，最终厂商便将钢材价格上涨作为对此最好的反馈。

数据显示，房地产竣工面积的增减变化与钢材价格之间的关联性较弱。

天时总结：先抑后扬，新冠疫情后预期房市低开高走

那么，接下来的房价走势如何？供求关系如何？我们根据刘金山教授的分析模型，结合当前的宏观局势进行了简要评价：

（一）新冠疫情造成了中国房地产市场冰封。

根据市场数据，1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%、商品房销售额下降35.9%。其中，2月份尤其困难——70个城市中共有19个城市一手楼没有成交，24个城市二手房没有成交。即便有成交的城市，成交量也寥寥无几。2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。这意味着去库存时隔3年后，再次出现库存明显上涨。

（二）让利降价将成为房企快速回笼资金的必要之举

房地产市场的冰封，除了造成需求紧缩外，还导致了大量的库存积压，房地产商的真实困境，有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，据人民法院公告网上的数据显示，在春节到2月21日之间，有249家企业宣告破产，其中房地产企业达到102家。在房企流动资金匮乏的情况下，降价让利成为必然。

事实上，由于中央限购措施已经实行数年，市场对房地产降价预期长期存在，一旦房地产开发商释放降价或变相降价的信号，市场有可能迅速回暖。如此一来，地方政府、房地产开发商、银行的利益共同体有可能获得喘息机会，为接下来的价量齐升蓄积势能。

（三）随着宽松货币政策发挥作用，房价将出现分化

天量货币的释放，必然要求庞大的资金蓄水池，除了房地产以外，很难找到适合的行业，能回笼大量资金而不造成通货膨胀。此外，刺激内需的现实需要，并不是消费需求启动可以满足。只有房地产马车开动，经济才能获得客观的拉升。最后，地方政府的债务和投资需要回笼资金，除了房地产带给地方政府的土地出让金，很难找到替代行业。综上所述，房地产市场重启趋势确定。

但观察点是一旦房价回暖中央是否会出台管控。综合前期的政策出台原因，我们认为，为了避免房价快速上涨及其所带来的金融风险，一旦房价上涨趋势成型，中央对房地产的抑制措施将再度启动，有可能会在短暂上涨后恢复过去两年的价格平台期。但在房价上涨速度不快的前提下，交易量提升不受影响。

（四）盘活存量：老旧小区配套提升，危房改造蕴藏机遇

最近几个月，住房和城乡建设部不断推出老旧小区改造和危房改造新规，这一政策转变，改变了过去拆迁重建的模式，形成存量提升与增量供给并举的局面。这一新规将有效提升老旧小区的房产价值，并拉动相应的钢材需求。

天时总结核心观点及预测：

从历史数据看，货币扩张必然带来房地产市场启动，而房地产的供应增多，与钢材的销量和价格提升呈正相关。目前1.2万亿
新冠疫情导致房地产市场库存积压，随着疫情解封，部分累积刚性需求将开始发力，降价让利成为主流，房市低开高走。
短暂低开之后，进入销售量逐步提升的局面，但如果重点城市价格快速提升，政策面的监管措施将重新恢复。
随着我国区域经济的分化结构确立，房价在不同城市及地区之间的分化趋势将成为定局。
老旧小区改造和危房改造等存量提升措施，将成为城乡建设新增长点。

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