今夜，政策的“一小步”，楼市巨变的“一大步”

2020-04-15 11:47 来源：微信公众号作者：刘晓博

作者：刘晓博 / 来源：微信公众号

4月14日，国务院常务会议公布的一项政策，跟之前公布的“土地新政”一起，将悄然改变中国楼市的利益格局。

一批开发商囤积的优质项目，可能会泡汤，或者价值大跌；

你用来博拆迁的投资，或许将打水漂；

大城市的城市景观、发展方向等，都或许会受到重要影响。

总之，大城市的房地产市场，将在2020年发生一次重要的变化！

我们先看一下，最新的国务院常务会议出台了什么楼市政策。下面就是通稿中相关部分：

会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

这意味着，政府对老旧小区的态度发生了重要变化。以前是“拆—改—留”，未来将变成“留—改—拆”。放在首位的将是“改造、提升”，而不是拆除重建。

2017年前后，三四线城市之所以房价大涨，是我们创造了一个前无古人、外无国际惯例的大招：货币棚改。

也就是把配套不足、建筑质量差的老房子直接拆除，给棚户区居民现金，让他们去买房子。这一方面减少了三四线城市的“房屋存量”，另一方面迅速增加了“购房需求”。这一减一加，再加上“印钞”出来的“低息的钱”优先流过楼市，迅速启动了房地产市场，迅速完成了去库存的大业。

如果说“货币棚改”是针对楼市简单粗暴的“外科手术”，那么老旧小区提升则是保守的“中医疗法”。

“推进城镇老旧小区改造”在2019年3月公布的政府工作报告就曾经提及，在2019年12月的中央经济工作会议里再次部署。但全面提速，当做拉动内需的重要手段，则是2020年。

按照国务院的最新部署，今年“计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍”。

根据住建部的统计，符合“建成于2000年之前+公共设施落后+居民改造意愿强烈”的小区，全国一共有17万个，涉及居民大概有3000多万户，上亿居民。改造提升老小区，不外乎粉刷外墙、翻新公共空间，增加电梯、供暖、健身等设施，有条件的增加养老、托幼、社康中心等服务。

如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。

河北省曾明确：到2020年底，将完成5739个老旧小区改造，涉及3.6万栋住宅、141万多户居民，改造资金需求为129.6亿元。

可以看出，河北省老旧小区改造的投资，大约是每户居民0.92万元。考虑到各地的差异，经济发达省份或许会高一些。按照每户1.2万元推算，2020年700万户小区的改造，大约带来800多亿的投资增量，最多到1000亿。

这跟房地产行业每年动辄16万亿的新房销售额，动辄7万亿的二手房交易额相比，显然不成比例。所以，老旧小区对内需的拉动其实比较有限。

但正是这种“保守疗法”，改变了大城市房地产市场的格局。它意味着，纳入改造提升的这17万个小区，至少7到10年之内“拆除重建”的几率大大降低！

而恰恰在过去两个月，国家对大城市“新增建设用地”的态度发生了重大变化。

3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。

而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：

改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。……修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。

如果被迫占用了“永久基本农田”，可以通过省内平衡或者跨省购买保护指标的方式来解决。比如上海要增加1万亩建设用地，而且必须占用“永久基本农田”，这时候就可以向中西部省份“购买”永久基本农田额度，上海出钱，让中西部省份增加“永久基本农田”面积，长期保护起来，以保证全国永久基本农田不减少。

而且，发改委的文件还说：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

也就是说，未来“新增建设用地”将围绕大城市供给，只要有增量人口，土地是管够的。这跟之前的“严守城市边界”的提法，简直是天壤之别。

分析到这一步，我想你肯定明白了：

前几年，由于国家严格限制“城市边界”，刚性保护城郊的“永久基本农田”，大城市新增用地非常有限，被迫提高城市容积率，通过旧改来释放发展空间。

现在，大城市的土地供给之门打开了，老旧小区又要优先走“改造提升”的路子，不再“以拆为主”，那么旧改的价值将大大降低。

之前，开发商在公布年报的时候，往往炫耀自己在大城市里有多少旧改项目，货值多少亿元。现在，恐怕很多项目要落空了。即便是强行上马，由于容积率太高，开发出的房子的价格，恐怕也卖不上去了。

对于老旧小区的居民来说，很多人是盼着“推倒重来”的。因为拆除重建之后，小区是全新的，土地期限也延长了，二手房价值更高。如果只是改造提升，二手房价格上升有限。

但很多小区居民为了“利益最大化”（比如返还面积的比例），跟开发商长期议而不决。现在好了，这17万个小区不用签字了，也很难拆除重建了。对于很多人来说，拆迁梦可能要竹篮打水一场空了。

当大城市有了足够的新增用地，旧改的价值就下降了。国家政策的每次微调，对于开发商、个人投资者来说，往往意味着天大的变局。

如今，关于旧改、城市更新的变局，就这样势不可挡地到来了！

“老旧小区改造提升”的新政可以避免强烈刺激房价，“土地审批权下放到省里”和“增加大城市建设用地”，则可以降低城市容积率，让大城市获得更大的发展空间，因而都是合理的。这同时意味着，人口流失的中小城市，正在被政策放弃。

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