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疫情对于楼市的影响：慌张之时即窗口期

2020-02-14 12:48 来源：微信公众号作者：刘德科

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新冠疫情对楼市的影响，到底会到什么程度？

SARS暴发的2003年，楼市先冷后热；从全年来看，无论哪个数据，都是增长的，甚至比此前两年增长得还要猛一些。

今天的中国，无论是经济体量还是房地产规模，都是2003年所无法比拟的。所以，我们不能简单地拿2020年的新冠疫情跟2003年的SARS做对比，不能简单地得出结论说2020年新冠疫情消散之后房地产还会爆发。

只跟2003年对比是不够的。在过去二十年中，一共有三个年份发生了超级利空事件——

2003年：SARS；

2008年：美国次贷危机；

2014年：中国楼市高库存。

我们重点分析一下这三个年份的房地产市场表现，及其后续影响。

这三个利空年份，遵循了同样的规律：当年住宅价格滞涨（或相对缓慢），次年暴涨。

其中，以2008年最为典型：2008年全国商品住宅价格同比下跌1.90%，但2009年却暴涨24.69%（可以参照一下，从2000年至2019年的年均复合上涨率是8.57%）。

为什么会出现这样的先抑后扬？至少有这么两个主要原因：

1.被抑制的需求，获得了补偿性爆发

2.利空之后出台了“救市猛药”

我们来看看这几个利空年份（再加上壮烈抗洪的1998年），迎来了哪些救市猛药——

1998年抗洪之后：出台住房制度改革，取消福利分房，全面启动商品房；

2003年SARS之后：国务院出台18号文件刺激房地产；

2008年次贷危机之后：四万亿计划；

2014年高库存之后：楼市去库存政策。

SARS是在2003年6月份消散的。当年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（国发〔2003〕18 号），推出二十条刺激政策，开宗明义地承认房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

你可以觉得，2003年房地产市场才刚刚兴起，出台这样的刺激政策很正常啊；但是不要忘了，在举国抗击SARS之前的2003年一季度，新华社等央媒连续集中发文探讨房地产市场的“泡沫论”——即房价有泡沫。

此后的2008年与2014年，也是基本如此：先严厉调控，在遭遇利空事件之后，用“救市猛药”进行刺激。

2020年暴发了新冠疫情，也会遵循这样的规律吗？过去这样，不代表着未来也这样啊。对，未来未必会机械地重复过去，但我们首先要看清此后至少十年中国房地产的基本趋势：

中国的城市化进程仍在继续：每年仍需提高约1个百分点的城市化率；

中国的土地制度很难改变：土地财政规则基本变不了，重工商抑住宅的用地规划理念基本变不了；

在这两个基本面不变的前提下，新冠疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

或者换个表达：现在房地产行业的普遍共识是，全国商品房15万亿元销售规模，将维持十年；在这个共识之下，新冠疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

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那么，新冠疫情之后，房地产市场会有刺激政策吗？

在讨论这个问题之前，我们先要大致评估一下：不同利空事件对于楼市的不同冲击烈度。

2003年SARS疫情：主要是突如其来的天灾；

2008年美国次贷危机：主要是突如其来的人祸；

2014年中国楼市高库存：日积月累的病灶。

仅仅从历史数据来看，金融危机对于楼市的杀伤力，相比之下是最大的；

我们还可以用标杆房企万科的历年销售额，来感受一下这种感觉——

仅在金融危机的2008年，万科销售额是下跌的；其余年份均在增长，SARS暴发的2003年与高库存的2014年均不例外。

但今时不同往日：全国动员的广度与深度，已远超2003年，即抗击新冠疫情已远超抗击SARS。

为什么要如此全国动员？除了新冠疫情的传染性比SARS更强，我们还要看到：当前的社会分工协作之频次，已远超2003年。

我们可以从这个维度——人口与物资的流动性，来感受一下这十七年的天壤之别。

这些天壤之别的数据，虽然无法精确地反映全貌，但还是可以让我们直观地感受到：当前的社会分工协作之频次，已远超2003年。

当然，经过十七年的发展，如今中国的经济体量已远非当年可比——

房地产是宏观经济的一个组成部分。很多人都在担心疫情对房地产的影响，其实并没有大家想象中那么严重。在今天的直播中，我会从多个角度来跟大家分析。

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所以，新冠疫情之后，房地产市场会有怎样的刺激政策？

我们的判断是：基于房住不炒的法统，应该不太会有高调且明确的救市政策，但大概率会有“锦衣夜行型”的刺激政策。

可以预判的是：热点城市的限购政策不太会取消，因为限购是楼市调控最后的堡垒。

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归纳一下，我们大概有这么几个判断——

▶新冠疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

▶新冠疫情结束之后，楼市仍然将处于冷清的过渡期，下半年有望回暖，楼市热度主要体现在量的上扬。

▶新冠疫情结束之后，大概率会有“锦衣夜行型”的楼市刺激政策，但热点城市的限购政策不会取消。

▶如果有刺激性政策，次年房价会有明显涨幅。

总之，放心买房，并且狠狠多谈一些折扣，趁着地产商的现金流紧张，因新冠疫情而紧张。

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