如何看待房产税和“恒大事件”？房地产业新启动信号留意到了吗？房产税对未来钢价影响大吗？

2021-11-09 11:20 来源：钢铁世界网作者：钢铁世界网行情资讯组

导读

导读：今年四季度以来，到底发生了哪些事情让大家对于房地产领域产生这么大的担忧呢？首先是恒大集团负债超过3000亿美元，一旦破产，对国内整个房地产行业将造成极大的破坏性影响。其次，“房地产税”改革试点来了！由于当前房产已成为我国居民家庭的主要资产，因此房地产税的改革势必牵动着国内大多数人的神经。

钢铁世界电商学院温馨提醒：原视频解读发表于2021年10月21日，大家可以点击“原视频”跳转观看，也可以选择阅读本文。

我们先来理一下思路。

第一，恒大集团被披露负债超过3000亿美元，规模是非常庞大的。

第二，恒大集团的债务不会引发系统性的金融风险。

第三，最近公布的数据显示，9月份，国内70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

建筑的设计

中度可信度描述已自动生成

先说房价，虽然9月份主要下跌的幅度是0.1-0.3%的量级，但是这样的数据是首次出现的，让整个房地产消费心理出现调整，“房价也可能大范围下跌”的心理预期形成。

很长时间以来，我们看到房价下跌的状况都是局部的，或者说是因为一些偶发性因素，比如说深圳因为查处了“深房理”，还有短期内冻结了很多违规操作，导致当地的房价下跌，这是可以解释为偶发或者局部的现象。

那么当我们看到全国范围内下跌的情况时，实际上已经体现了决策层有意让大家意识到“房价下跌是不可避免”的。这也可能颠覆了过往整个房地产市场的逻辑，就是说原来很多人信仰是房价绝对不可能下降，无论多贵都必须要买，买了才可以避免价格更高的时候上车。可现在逻辑变了，因为房价也会下降，很多原计划买房的人士，可能就会产生观望的情绪。

建筑外的蓝色招牌

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再看回去恒大事件，这个因素对市场的扰动是非常强烈的。目前虽说恒大是个别事件，但其实说明了整个房地产市场的资金链处于非常紧张的状况。与此同时，我们也看到央行在10月份里，总共有四个相关的人表态。

第一个就是央行的司长，他反复说了恒大的问题只是局部的现象，并不能够传导整个金融体系，而且就算恒大集团的债务问题非常严重，我们还有防火墙，就是每个金融机构贷给恒大的钱都占整个金融机构的占比是非常小的，所以不会出现恒大集团的债务导致国内金融机构出现集体爆雷的状况。

其次，恒大集团有大量的抵押物，什么叫做抵押物呢？土地，房子等等，所以说恒大在银行借的钱有抵押，那么实在不行的时候就可以拿抵押物填上债务，那么这个坑就可以解决了。所以第一个信号就是说恒大的问题只是个案，包括“花样年旭辉好时光项目”和“泰禾世贸院子”等几个有债务违约的房地产企业，他们占整体的量都是不大的。

还有更核心的人物表态，就是指央行行长易刚，以及国务院副总理，也是主管经济的刘鹤，他们都指出两个问题，第一我们有信心将这个风险控制在一定的范围内；第二就是一些金融机构误解了国家的政策，将房地产的收紧信贷理解为所有信贷一概不批，这样的理解导致房地产开发商对于开发用的信贷都得不到。

央行行长着重指出，如果开发商已经偿还了原有的借贷，并且要新借贷款用于建筑施工使用的话，那么银行是应该要批的。

然后国务院副总理说的话就更加直白了，就是房地产市场合理资金需求正在得到满足。怎么解读这句话？意味着目前整个房地产市场的生命线，也就是从土地储备到开发然后到销售，这条生命线能够让整个房地产企业现金流从负转正很重要的因素；所以用市场的方式来解决当前的危机，唯一的途径就是要确保当前房地产所有施工项目能够如期完工，买了房的人能够如期收房。所以我们看到几个因素交织在一起，构成了房地产市场信息的博弈。而我们的判断是第四季度的时候房地产会迎来信贷和一些政策面会稍微宽松的状况。

最后再说一下房产税的问题。我们可以非常明确地告诉大家，房产税不会对普罗大众产生影响。因为我们看到上海和重庆已经实施房产税很长时间了，实际上大众是没有什么感觉的。上海的方案是指拥有两套房以上，也就是说超了一套以上的，这样的房子超出一定面积以后就需要缴纳房产税；而重庆的方案是指房子的面积大到被定义为豪宅，就需要较房产税。还有一个说法就是房产税是有免征额度的，是每个人人均80平米的免征额度；换言之，如果家里有三口人，那么房地产免征额度是可以达到240平米的；那么如果相应国家号召生三个小孩的话，这样房地产免征面积实际上是很大的。

所以房产税的推出会维持房地产行业稳定性的原则，其次则是维持公平性原则，它不会对市场带来巨量冲击。最后还有一个很重要的信号，就是房产税的税基是房子的总估值。如果政府在征收房产税前，把房价降一半，从而让所有人能够少征一半房产税，我们认为得这样的事情是不会发生的，因为房产税的推出肯定是在维持房价稳定的基础上来推出的。

最后总结一下，所以当我们看到房价下降时，其实跟国家推行房产税的联动关系并没有想象中那么大。而国务院副总理说房地产市场合理的资金需求正在得到满足，这是房地产行业将会快速回暖的重要信号。

以下是钢铁世界网行情资讯组的逻辑分析（仅供参考）

一、房产税的推出，将刺激市场闲置房屋的抛售变现，但从整个国内市场来看，有优势的城市的房价下跌并不明显，更多只是局部下调，期望房价大跌并不现实。

二、当这部分“被闲置”的房屋流通到市场后，房屋供应量将有一定程度的增大，间接影响房企的新房建筑面积，意味着未来新房建设速度会放缓。

三、由于房地产行业是螺纹钢和线材的最主要消费领域之一，若房企新房建设速度放缓则意味着建筑用钢需求萎缩，这在一定程度上也将拖累螺纹钢和线材的价格。

四、总的来说，观察房产税与钢材价格的核心关系是：未来会有多少闲置的房屋因为房产税而抛售出来。

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