从房地产复苏看钢市前景

2015-08-11 10:10 来源：MRI 作者：钢小编

房地产是我国钢材现货消费的一个大点，是拉动钢材市场需要的不能忽视的行业。就目前房地产情况，分析房地产投资复苏前景，侧面看出钢材市场供需前景。

新政后，国内房地产行业连续松绑，今年3、4月份开始房地产销售逐渐回暖，但房地产投资同比仍然下滑。到底房地产投资何时复苏？

  一、房地产投资复苏的意义

1、“新经济”动力不足，房地产行业对经济复苏至关重要18大以来，新一届中央政府通过释放深化改革红利、新型城镇化红利、新人口红利和对外开放战略红利，形成了互联网+、一带一路、长江经济带、京津冀一体化等新的经济增长点，未来还将通过创新驱动和结构性改革大幅提升全要素生产率，为经济提供更为强劲的动力。但是，上述“新经济”增长动力尚未完全形成，短期内国内经济下行压力依然很大。虽然国家出台积极的财政政策和宽松的货币政策，加大基建投资力度，三次降准四次降息，但对经济的边际改善并不明显。因而，不得不转而依赖传统经济动力，尤其是房地产行业。

2、房地产是经济周期之母，房地产复苏是经济复苏的基础一般来说，房地产行业是经济的支柱产业，其庞大的产业链涉及40多个行业，因而常被称为“经济周期之母”。以美国为例，2008年的金融危机发端于房地产行业，而美国经济的复苏也依赖于房地产的复苏。
国内情况类似。2004-2013年，房地产行业的爆发式增长，带动国内经济高速增长。2013年政府出台“国五条”，严格执行限购措施，大力调控房地产行业，结果是经济增速逐渐下滑。2014年5-7月，全国各地纷纷取消限购；9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，房贷政策大幅放松；此后央行三次降准四次降息，房地产需求逐渐回升；2015年二季度经济才艰难企稳7%。从房地产行业与国内经济增长的高度相关性推测：未来2~3年，经济复苏要寄望于房地产行业的全面复苏。

  二、“930“新政以来房地产消费和投资的分区域表现

为缓解经济下行压力，2014年9月30日开始，中央和地方政府陆续出台政策刺激房地产消费。2014年9月30日，央行宣布二套房认定和限贷政策；10月，三部委下发公积金放松政策，提高贷款额度，放松贷款条件；11月，央行宣布降息，贷款基准利率下调40个基点；2015年2月，央行宣布下调存款准备金率50个基点至19.5%；3月，央行宣布降息，贷款基准利率下调25个基点；同月，多部委地产发布组合政策，二套房首付比例由六成下调至四成，二手房交易营业税免扣时间由5年缩减至2年；4月，央行宣布下调存款准备金100个基点至18.5%；4-5月，地方政府纷纷调整公积金政策，提高公积金最高贷款额度、支持租房提取以及异地贷款等多个方面；5月，央行再次降息，贷款基准利率下调25个基点；6月，央行定向降准和全面降息，贷款基准利率下调25个基点。

在频频利好的刺激下，2015年国内房地产销售额累计同比逐渐好转，5月份转正，6月份录得10.0%。分区域来看，1-6月份房地产销售额同比增速20%以上的地区是浙江、上海、广州、甘肃、湖南，上述地区销售额共10688亿元，占比31.2%；同比增速10%-20%的地区是贵州、广西、北京、江苏、湖北，上述地区销售额共7325亿元，占比21.4%；同比增速0%-10%的地区是山东、青海、河南、天津、江西、云南、河北、四川、重庆，上述地区销售额共9661亿元，占比28.2%；同比减速的地区是新疆、海南、内蒙古、吉林、安徽、福建、山西、黑龙江、陕西、宁夏、辽宁、西藏，上述地区销售额共549亿元，占比19.2%。综合来看，全国房地产销售额增长形势良好，沿海地区和经济相对发达的内陆地区表现相对突出。

  三、房地产投资复苏时间的计量分析

选取国内2007年2月至2015年6月的消费、投资同比增速数据，建立Var（2）模型。脉冲响应函数分析表明：给消费同比增速一个正向冲击后，投资同比增速会逐渐增加，在第10期达到最大，此后逐渐下降。据此，可以近似认为房地产销售向房地产投资的传导时间为10个月左右。

至此，我们研究了全国范围内房地产销售向房地产投资的传导时间。接下来可以进行分区域的研究。用同样的方法分析区域数据，可以得出以下概括性的结论。

  1、全国各地区的房地产销售-投资传导时间分化明显。整体上，投资规模较小地区的传导时间更短，经济欠发达地区的传导时间更短，但也有例外，如河北和广西；经济结构相似的地区，传导时间趋向于一致，如华东、西南和西北地区，但也有例外，如辽宁、江西。

2、全国的房地产消费-投资传导时间主要取决于华东、华中、华北地区以及广东、四川、重庆等经济较为发达地区的表现，上述地区占全国投资额的比例约为80%。

  分区域的传导时间问题不是本文的重点，但根据区域情况可以看出影响传导时间的一些因素，可供下文的基本面分析参考。这些因素包括：1、房地产库存规模和去库存速度（库存规模越大，去库存速度越慢，传导时间越长，如浙江地区）；2、土地供给情况（土地供给越充分，传导时间越短，如新疆地区）；3、房地产开发成本（土地开发成本越高，传导时间越长，如上海）；4、资金来源（资金来源渠道越畅，传导时间越短）；5、行政审批效率（行政审批效率越高，传导时间越短，如重庆）；6、经济增长情况和个人可支配收入（可支配收入越高，传导时间越快，如北京）；7、房价增长预期（房价增长越快，开发商投资信心越强，传导时间越快，如广东）；8、二手房交易占比（二手房交易占比越大，传导时间越长，如上海）等等。

  四、影响房地产投资复苏的因素

成交量分析 2015年初，楼市在房企年末冲刺销售后进入盘整期；2月是传统春节，成交量继续走低；3月份成交量企稳回升；4月成交量继续上涨；5月政策利好频出，成交量继续回升；6月成交继续回暖，但涨幅收窄；7月是传统淡季，成交量有所回落。CRIES中指统计的7月份全国35个主要城市成交量数据显示：环比来看，23个城市成交量下降；同比来看，32个城市上升；分城市看，一线城市成交量环比下降1.91%，同比上涨87.77%，二线代表城市环比下降1.03%，同比上涨51.52%，三线城市成交量环比降7.21%，同比上涨47.02%。整体来看，全国房地产成交同比强势大幅上涨，环比小幅下跌，利于房地产投资复苏。

房价走势分析国家统计局最新公布房价数据显示：1、6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加7个和5个，下降的城市分别有34个和20个，分别比上月减少9个和8个；2、房价分化依然明显，一线城市涨幅最大，二线城市总体平稳，三线城市仍然下降但降幅有所收窄；3、房价同比降幅继续收窄。整体来看，除一线城市外，全国房价并未明显回升，导致开发商投资信心不足，但房价未来有走强的预期，利于房地产投资复苏。

  资金来源分析 2014年以来，房地产投资国内贷款同比增速持续下降，2015年3月由正转负，至今负增长已持续4个月，表明银行对房地产行业惜贷情绪较浓。2014年房地产投资自筹资金同比增速均值10.6%，而2015年上半年仅为2.3%，反映房地产企业投资信心不足，投资意愿较低。其他资金来源方面， 2013年其他来源的资金累计同比增速均值44.3%，占比接近35%；2015年上半年，累计同比增速降至-2.88%，占比降至26%。房地产企业其他资金来源很大一部分来自于银行表外业务。然而，随着近年来银行表外业务转表内，银行表外融资业务大规模收缩，房地产企业从银行表外业务获得资金的渠道受到极大限制。综合来看，房地产企业传统资金来源渠道均不畅，未来国家可能给房地产企业提供新的融资渠道，如银行间市场融资。但在这些融资方式出台之前，房地产企业资金渠道存在的问题仍然制约房地产投资的复苏。

库存量分析存量数据方面：据估计，我国房地产库存还有6亿多平方米，消化库存将是一个长期的过程。流量数据方面：7月末，CRIES监测的全国15个主要城市库存环比下降1.5%，主因是上半年库存去化持续加速，以及7月份开发商推盘力度放缓。去化周期方面：尽管14年下半年开始销量回暖，但库存始终处于高位，以上半年的平均成交量计算，去化周期为18.5个月，仍处于较高水平。整体来看，当前库存压力仍然较大，不利于房地产投资复苏。

土地市场分析统计局数据显示：2014年11月，全国房地产开发企业土地购置面积累计同比增速断崖式从1.2%降至-14.5%，2015年2月又断崖式下跌至-31.7%，6月份为-33.8%；1-6月，土地成交价款累计同比增速下降28.9%，环比降幅扩大3.1个百分点。充分说明土地市场供需两不旺。事实上，土地购置金和新开工的建设成本是房地产投资的内涵，而土地成交较差是制约房地产投资复苏的直接原因之一。开发商对于土地投资的谨慎，一方面是由于土地市场竞争恶化，项目投资收益下降，但风险不断上升；另一方面是由于地方政府仍依赖土地财政，而大部分城市出让地块的价格过高，开发商对土地市场观望情绪依然较浓。随着房地产销售的逐渐复苏，预计下半年土地市场成交量会逐渐好转。

需关注的其他因素 1、国家可能进一步放开房地产市场，鼓励自主性和改善性住房需求（尤其是别墅等高端需求），利于房地产投资复苏； 2、房地产行政审批速度会加快，利于房地产投资复苏；3、基建投资力度加大，使地价上涨，进而推升房价，利于房地产投资复苏；4、如果房价上涨过快，可能使货币政策转向，不利于房地产投资复苏；5、一线城市的二手房交易比例在提高（如上海的二手房交易比例已达到6成，这一趋势符合其他国家的发展规律，如美国的新房交易仅占1成，90%的交易是二手房交易），二手房交易比例提高不利于房地产投资的复苏；综上，短期内，房地产复苏的有利因素主要是房价和成交量走强；不利因素是土地成交较差和资金来源不畅，但下半年均有转好的预期，这取决于国家政策的力度。整体来看，房地产投资复苏预期仍然强烈，预计今年底至明年初开始，房地产投资会逐渐复苏，与计量分析的结果基本吻合

  总结：房地产复苏是经济复苏的标志，最重要的指标是房地产投资；对2007年2月至2015年6月的数据进行计量分析，结果显示：房地产销售向投资的传导时间约10个月；当前房地产基本面正逐渐改善，预计今年底至明年初，房地产投资会逐渐复苏。，也就意味着钢材市场需求供应将在今年底到明年初有一个突破了，钢铁业将迎来新的希望。

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