央行今年首度降息！首套房贷利率降至历史低位将给房地产带来这些变化

2023-06-21 15:22 来源：财联社编辑：行情资讯组

摘要：①伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%、4.8%，已降至历史低位。
②如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。

6月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。

值得关注的是，此次调整一年期LPR以及五年期LPR均降低了10个基点。这是今年五年期LPR第一次调整，而上次下调时间是在2022年8月。

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。目前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。

受访专家认为，房地产需求对于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能对需求有托底作用。“本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以降成本的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大。”天风证券分析师刘清海表示。

其认为，未来高能级城市，可能会出台首二套利率加点幅度下调；城市内部限购与非限购区域首付比例区分；二套房首付比例下调；特定区域限购松绑；认房认贷标准优化等政策。

中原地产张大伟：全国首套房贷平均利率历史首次降低到4%以下

中原地产首席分析师张大伟表示，这是LPR连续9个月不动后的第一次调整。在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

对于房地产市场而言，在LPR降低10个基点后，全国首套房贷平均利率将历史首次降低到4%以下。

房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，采用LPR定价模式之后，房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。

对于购房者来说，存量购房者要到2024年1月才能开始减少利息，如果是新购房者，立刻就能享受到降息的利好。

本次降息对于市场来说，给降低增量和存量房贷利率打开空间。配合限售放松、非限购区域首付比例调整、公积金宽松等等稳楼市组合拳，预计将对房地产形成一定程度的托底作用，但影响相对有限。

整体看，本次降息依然难以导致楼市企稳。目前稳楼市政策力度应该继续升级，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，需要出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。

中指研究院陈文静：降息后首二套房贷利率均降至历史低位

中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

2023年年初，央行、银保监会指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。

此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地。随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。

从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。

易居严跃进：房贷政策将进一步松动

易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次全国5年期及以上 LPR再次下调，即在原有4.3%的基础上下调10个基点，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。

此次下调积极响应了最近国务院常务会议的精神，是一揽子提振计划的首张牌，也意味着经济提振的序幕已经开启，具有风向标意义。

6月16日国常会提及“一批政策措施” 导向，明确扩大有效需求、提振实体经济等重要任务。

鉴于房地产业和宏观经济的密切关系，房贷政策必然会有进一步松动的可能。因此，房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月各城市提振楼市的重要举措。

若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年月供负担减轻了近10%，这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。

当前首套房的房贷利率比二套房要低很多，从有效提振市场的角度出发，对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格，则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本，自然也将利好三季度购房市场的活跃。

天风证券刘清海：未来可能出台下调二套房贷利率政策

天风证券分析师刘清海表示，对比前两次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。

从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。

对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（2021年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自2022年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。

本次LPR调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：预计此次降息以后提前还贷趋势会延续

对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。

但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力会比较大，因此降息对促进商品房市场企稳的弹性有所下降，每月月供节约几十元或者上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。

随着存款利率不停下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭贷款的利率在下降，保本理财、保险等产品的收益率也在往下走。

这样的结果就意味着，存量房贷的利率更高了。因此，预计此次降息以后，提前还贷的趋势还会延续下去。四月份以来新增存款规模往下走，很大程度上与提前还贷有极大的关系。

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