5年期市场报价利率年内三度下调，楼市将迎来巨变？

2022-08-24 17:21 来源：21世纪经济报道编辑：行情资讯组

央行消息显示，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。与上月相比，5年期以上LPR下降了15个基点。

这是今年5年期以上LPR第三次下调，累计下调35个基点。这也意味着，个人住房贷款利率也将相应下调。其中，首套房个人贷款利率最低可降至4.1%，二套房个人贷款利率最低可降至4.9%。

叠加其他房地产领域的利好政策，市场正进一步迎来利好。但分析人士指出，对于处在筑底阶段的房地产来说，要想彻底扭转局面，还需更多的稳楼市政策推出。

降息已有预期

今年8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，20亿元7天公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，分别是2.75%和2%。这也带来了LPR下调的预期。

8月18日召开的国务院常务会议也指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

因此，5年期以上LPR的下调并不令人意外，但下调幅度达到15个基点，略超出市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

中原地产首席分析师张大伟也指出，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

对于房地产市场来说，这是今年以来，5年期以上LPR的第三次下调，从4.65%降至4.3%，累计下调35个基点。

按照要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。今年5月，为支持合理需求，央行、银保监会发文称，首套房贷利率可在5年期以上LPR的基础上最高下浮20个基点。

因此，按照现有政策，首套房个人贷款利率最低为4.1%，二套房个人贷款利率最低为4.9%。

房贷成本继续下调

对于购房者而言，此次降息最直接的利好在于降低购房成本。

张大伟指出，以100万元30年等额本息还款为例，LPR下降15个基点后，首套房购房者的月供将减少88.48元，累积利息将减少3.18万元。

对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷”，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。

与此同时，与去年末相比，不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计，今年7月，在纳入监测的103个城市中，银行平均放款周期缩短至25天，环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“长三角”城市为主。

“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

楼市期待更多利好

相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。

根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。

但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。

分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

张大伟也认为，降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，市场才有望稳定。

他还指出，除少数城市外，大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房贷利率而言，各地也有进一步下调的空间。

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