5月一二线城市新房成交面积涨两成，火热楼市回来了？

2020-06-05 09:24 来源：新京报作者：chenrx

5月全国房地产市场持续复苏，已经走出低迷状态，回到2019年疫情前水平。通过数据看出，4月市场恢复到80%，5月市场恢复到了100%以上，在部分一二线城市重现楼市“小阳春”。

机构分析人士认为，在供应量助推下，预计6月市场交易仍会继续冲高，同时伴随住宅均价环比小幅上涨，但同比增速仍会低于去年水平。不同区域、项目表现仍会持续分化，其中三四线城市不甚乐观。

一二线城市交易恢复至2019年疫情前水平

继前3个月深圳房价出现结构性上涨之后，５月杭州楼市因为“五万人摇号”而再受关注。

据媒体报道，杭州远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证，报名人数5万多人，相当于50个人抢一套房。

作为一个二线城市，杭州持续多年占据全国卖地总价榜首的宝座。对于此时出现楼市火热的状况，中原地产首席分析师张大伟认为，因为在“限价”的制约下，新房的价格不能卖太高，但是周围的二手房价格是无法监管到的，二手房价格随着市场行情涨起来了，由此出现新房和二手房价格倒挂的情况，在一些人看来，买到就是赚到。

虽然杭州热盘属于个案，但也是近期楼市的一个缩影。据张大伟分析称，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场只恢复50%，4月市场恢复到80%，那么5月市场整体看，已经恢复100%以上，大部分区域甚至已经出现同比上涨的情况。因此，可以判断出一二线城市的楼市“小阳春”已经出现。

中原地产研究中心统计数据显示，5月，一线城市新房成交面积平均环比继续上涨，环比涨幅达到了20.1%，其中北京上涨最明显，新房成交面积环比上涨了42.5%，同比也上涨了10.5%。上海、广州的新房成交量也有明显增长，与2019年同期基本持平。

相比之下，深圳一改此前价格上涨的印象，5月新房成交面积环比、同比均有下降。尤其是同比降幅较明显，达到3成。而此前深圳刚刚经历了经营贷整顿，高价房源调控。不过，虽然5月份的新房数据并未上涨，但是市场化程度较高的二手房成交数据则是相当活跃。

中原地产研究中心统计数据还显示，二线城市新房成交面积平均环比上涨了35%，其中最为典型的上涨城市为温州，上涨了120%，武汉上涨了81%。

从全国市场看，除杭州外，二线城市中，宁波、南京、成都等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。

对于５月市场，中指研究院分析人士总结认为，5月楼市整体成交回暖，同比、环比齐升。二三线代表城市新房成交面积同比、环比均有不同程度上涨。其中，三线代表城市新房成交面积环比上涨22.1%，韶关涨幅较大，扬州、东莞涨幅均在10%以内；从同比来看，整体上涨14.0%。

区域分化、项目分化明显

据国家统计局的数据显示，在70个大城市中，4月50个城市新建住宅价格上涨，这与2019年四季度最高点持平。

而在5月，这个涨势的格局仍在持续。中指研究院对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，5月，杭州、上海新建住宅价格环比分别上涨1.04%和1.00%；南京和重庆（主城区）新建住宅价格环比涨幅在0.4%-0.5%之间；成都、武汉和广州涨幅则在0.2%以内。天津、深圳和北京环比微跌。

从同比来看，十大城市新建住宅价格除天津、广州和北京同比下跌，其余城市同比均上涨。其中，成都和杭州新建住宅价格同比上涨幅度超过10%。

从当前市场表现来看，不仅不同城市间的行情相对独立，而且城市内部的产品销售情况也存在显著差异。区域分化、项目分化的特征更加明显。

克而瑞研究院分析认为，在5月楼市，第一类城市低档刚需类项目持续热销，中高档去化相对平平，以成都、重庆、苏州、福州、北京为典型代表；第二类则是高档和豪宅改善类产品大卖，郊区低档刚需盘去化不佳，比如深圳、杭州、南京、郑州等城市高端产品需求依旧旺盛；第三类城市中档刚改类产品异军突起，以上海、西安、宁波为典型代表，中档产品去化率均高达70%以上；第四类为去化较差城市，各档次产品均无明显差异。

在成交以及价格明显复苏的带动下，28个重点城市消化周期环比皆大幅收窄。中指研究院数据显示，八成以上城市降至18个月警戒线以下，杭州、济南等消化周期不足6个月，反观北京、大连等城市的消化周期仍高于36个月。

在供应量助推下，6月市场或将继续冲高

虽然受疫情影响，中国经济面临下行压力，但在5月22日，李克强总理在两会政府工作报告中重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

从5月楼市政策来看，各地方政府在“房住不炒”的基本原则下，根据各城市房地产市场实际情况，灵活调整楼市相关政策，其中人才政策成为关注点。比如山东、郑州等地降低人才引进门槛、加大人才购房补贴力度；东莞、广州等地优化公积金提取政策，保障居民基本住房需求。在业内人士看来，预期未来政策走向难以改变。

对于6月能否延续当前走势，张大伟认为，6月份市场有望继续冲高，特别是供应量增加后，市场成交量也有望继续上行。最近成都、南京、杭州都出现了热销场景，这些都让市场有再次上涨的预期。从未来市场走势看，如果6月20日再次降息，那么这一轮市场小阳春有望持续到下半年。

“随着半年度业绩冲刺季的到来，房企必将加快供货节奏，供应有望放量增长，甚至创年内新高。”克而瑞研究院分析人士表示，在供应放量的作用下，预计6月市场仍将保持较高热度，成交也将继续回升。当然，不同城市、不同项目将持续分化，考虑到今年市场低薪家庭收入或将有所下滑，预计刚需市场仍不容乐观，成交或将明显回落。

中指研究院分析人士认为，从整体看来，未来房地产市场将继续恢复，但部分三四线城市受人口、产业等多种因素影响，市场需求恢复或相对缓慢。对于市场最为关注的价格，业内分析人士表示，预计百城住宅均价环比小幅上涨，但同比增速仍明显低于去年同期水平。

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