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今年的两会貌似比过往任何一届都更受关注。一方面，受疫情的影响，经济发展承受较大压力；另一方面，这两年也恰好是我国经济增速换挡的关键年份，挑战重重。
面对诸多问题，大家都十分关心政府对下半年经济发展有何最新举措，而鉴于房产占据了国民资产负债表的绝大部分（居民财富有6成以上直接或间接的配置在房地产领域），每年政府在两会上对房地产的表态都会成为焦点中的焦点。
我们先分类梳理一下近四年两会的政府工作报告中对于房地产的相关部署：
乍一眼看，今年两会涉及房地产的内容是过去四年中最少的，而且相关的表述我们好像也似曾相识。
但有时候语言的意义不仅仅在于其字面，不同语境下的含义往往存在很大差异。
因此，我们力图为各位读者，解读本次两会中，地产政策“陈词”中的“新意”。
不同的GDP背景，同样的房住不炒
每年两会房地产之所以都成为大家关注的焦点，不仅仅因为和我们每个人的生活息息相关，而且它也是拉动GDP增长的重要引擎。
过去刺激经济、提升GDP增速，房地产在其中一直起到重要作用，2000年以来房地产在GDP中的占比也与日俱增。
图：房地产在GDP中的占比变化
数据来源：wind，广发证券
明白了房地产在GDP构成中的重点地位，就不难理解，在过往有GDP的硬性考核指标下，为何房地产政策无法保持长时间的严格调控，为什么一直强调“房住不炒”，落地效果却往往未能一步到位。
大部分原因正是为了完成GDP增速。对于一些经济发达地区，经济结构较为多元，经济增速指标压力相对较小，经济欠发达的地方，房价快速上涨，往往对经济增速的指标有较大的促进作用。
这种现象在2008—2018年这10年中尤为突出。从下图看出，每年到了四季度，临近岁末“大考”，房地产在GDP中的占比均显著高于其它季度。
图：各季度房地产GDP占比
数据来源：wind，广发证券
房住不炒与达到GDP目标似乎是一对天然矛盾的。但是今年中央不再设定GDP目标，而是将“六保”放在首位，地方政府自然也没了GDP考核压力，一定程度上就会把房地产放一放。所以2020年，对“房住不炒”的落地实施，或将比以往更具政策空间。
棚改退位，旧改登场
今年两会报告指出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
这一次彻底没有了棚改的踪影，但过去三年的政府工作报告我们都能找到棚改有关的明确目标：
2017年，棚改600万套；
2018年，棚改580万套；
2019年，继续推进棚户区改造。
我们先通过一张表格梳理棚改和旧改的区别：
简单来说，旧改主要集中在各大城市的老城区，是小修小补；而棚改的覆盖面更广，像三四线城市配套设施不齐全的旧小区都属于改造范畴，是大拆大改。棚改有货币供应量作为支撑，而旧改只有部分财政补贴。
棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量。棚改货币化安置为三四线城市创造出了巨大的住房需求，间接推动了房价的上涨。
我们汇总了一二三线城市近4年住宅平均价格的变化情况，发现处于棚改政策推进高峰期的17、18年，二三线城市房价涨幅要明显高于一线城市。
数据来源：wind，广发证券
旧改与棚改相比，财政支持力度有一定差距，其影响效果肯定相对减弱。在土地供应本就充足的三四线城市，缺乏了棚改项目的刺激，房价或将面临更大的下行压力。
“盼不来”的房地产税
棚改没了，无人问津；房产税没了，却争相讨论。
近些年，关于房地产税一直都是“只听楼梯响，不见人下来”。
今年两会虽然没有提起房地产税，但在大会前夕国务院发布的市场经济体制完善意见书中提到了一句：“稳妥推进房地产税立法”，这份文件的地位其实不亚于两会政府工作报告。
如果我们再把这句话与过去两届政府工作报告关于房地产税的表述做个对比，会发现一个有意思的现象：
2020年：稳妥推进房地产税立法
2019年：稳步推进房地产税立法
2018年：稳妥推进房地产税立法
每年的表述和上一年不一样，但每年就一字之差，从稳妥到稳步又回到稳妥。
关于字面的意思，业内专家有过精辟的解释：稳妥推进是指不急慢慢来，不能出事；稳步推进则是不急慢慢来，但要有进展。
本以为19年稳步推进之后，今年会有新动作，但也许因为之前的一些试点存在“稍欠妥当“的地方，于是又回到了18年稳妥推进的提法。
因此，短期关于房地产税的立法并不会有加速的迹象了，房地产税对楼市的影响暂时也可以忽略了。
文章来源：广发财经
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