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预计明年将有更多城市微调，但调控基调不变，市场仍不乐观。
紧绷了一年的房地产调控，在年底之时，悄悄开始了放松。
从山东菏泽试探性地取消限售开始，中原地产数据显示，截至目前已多个城市或明或暗对房地产调控政策措施微幅调整，取消了部分限制性措施。
中原认为，房地产调控政策的底部已经来临。
叠加近期流动性相对宽松，房企融资大增、房贷利率微降等利好，房地产业界一股暖意也似乎开始流淌。不少开发商乐观表示，最困难的日子已经过去了。
包括中原在内的机构人士预测，在接下来的几个月，可能会有更多城市出台不同力度的微调政策。
不过，这种微调并不意味着房地产调控有了重大转向，“房住不炒”政策思路没有改变，政策的具体措施则更多指向了长效机制。
在这一主线下，2019年楼市很难有颠覆性的变化。
“微调”是因城施策
12月26日，湖南衡阳传出取消限价的消息。一份《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》的文件在网上流传。
仅仅一日后，12月27日晚间，衡阳市政府撤销了上述文件并表示，该文件“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分。”
中原地产首席分析师张大伟表示，衡阳是一个典型的三四线城市，楼市均价只有6000多元，且从2018年9月开始有所回落。因此，对当下市场继续维持限价的意义不大。
虽然当地政府最新又撤回了“取消限价”的文件，但购房者的预期在发生变化，开始对房地产政策宽松抱有期待。
在衡阳之前，全国多地已出台相关楼市微调政策。
12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，并降低了市区商品房预售资金监管额度，打响了取消限售的第一枪。
菏泽取消限售的背后，是其突出的楼市供需压力。
2018年以来，菏泽继续推进棚改。一方面，菏泽楼市的二手房源已被这批棚改征迁居民购买殆尽。另一方面，征迁居民手中滞留的众多安置房，受限售政策影响无法入市销售。
菏泽此次微调，正是为了解决征迁居民的安置问题和开发企业的资金压力问题。
合富研究院(山东)认为，此次菏泽楼市调控政策调整出台时间，恰逢全国楼市筑底、政策转向的特殊时期，具有全局性意义。
目前，包括兰州、广州、珠海、合肥等多个城市已发出“微调”信号，通过小幅调整限购、限售、限价以及下调首套房利率等方法，以促进楼市健康发展。
为何近期频频出现调控微调？中原地产认为，2018年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史调控记录；如此频密的调控，部分城市楼市经过一段时间后，出现了明显的局部市场调整，因此会有政策微调的动力。
整体来看，全国房地产市场出现涨幅明显回落，相应地房地产调控政策也具有了微幅调整的可能。
中原、合富辉煌认为，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。
机构预计，2019年，全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象，标志着本轮楼市调控全面见底。
市场仍不容乐观
从目前已经出现政策微调的城市看，被取消的都不是最影响市场的关键性政策，因此只能称之为微调。
而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看，“2019年的房地产调控取向依然是从严为主，稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”中原地产认为。
具体执行调控的则由各城市主导，住建部与中央进行指导，这也与2018年的各地出台政策，住建部巡视吻合。
未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年的楼市关键还是要看信贷，最主要看首套房贷的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整，楼市很难有明显的方向性变化。
他预计，2019年信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策仍严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。
更进一步地，2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。
有深圳开发商对21世纪经济报道表示，最新的农村集体经营性建设用地入市，就是一个很大的变化，标志着土地管理制度的变革，农地流转再次得以突破。
日前，中央经济工作会议也强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
中国指数研究院指出，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。
而对于2019年的房地产调控政策建议，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进，转变调控手段由行政转交市场。
对于市场主体之一的开发商而言，2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示，万科从来不去预测政策和市场，面对多变的政策，能做的就是把自己的业务和产品做到极致。
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