广州菏泽等地房产限购小幅松动释放2019年调控新信号？

2018-12-24 09:33 来源：投资者报作者：lixin

一周之内，全国三个城市菏泽、广州、珠海相继迎来房地产调控松绑。更具体来说，菏泽、广州明文出台，而珠海暂无条例，可谓实存名不存。2019年，房地产调控是否将迎来更大范围放松？各城市如何因地制宜？颇为市场关注。

“关于放松限购方面，你要等我们官方消息，我们会有官方发布的。”珠海市住建局办公室工作人员12月21日上午告诉投资者网研究员。当问及具体什么时候发布以及现在市场中是否存在可以按一年社保买房的情况，该办公室人士拒绝对此回应。

从时间上来看，山东菏泽明确放松房地产调控是本轮第一城。在此之后，广东省珠海与广州并驾而驱，几乎是同一时间传出放松消息。

珠海放松限购

据悉，珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

2017年4月，珠海发布楼市调控通知，全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。根据该政策，非本市户籍居民，在珠海购房，需连续缴纳5年社保。

一位不愿具名的珠海斗门区地产中介人士告诉投资者网研究员：“实际购房中，外地人购房确实已经有所调整，是需要缴纳1年社保。虽然政策上细则还没有出台，但现实中确实存在。”

在珠海生活多年的房地产业内资深观察家白瑞轩也对此好奇：“为什么还不发文呢？”他对投资者网研究员说，“不排除由于经济和楼市下调的压力，珠海会放松限购，但也很难说，因为港珠澳大桥开通前后，这么大的利好，但珠海中介却并没有大力度宣传利好楼市，当时很可能是相关部门要求严格执行政策要求。”

白瑞轩谈到，斗门、金湾两区并不属于珠海核心区域，当地曾经被称为“西区”，这两个区下面有多个镇，有些较为分散，房价这两年一直下滑。

“整个珠海，不管一手房还是二手房，去年至今都在下滑，比如处于珠海行政核心区的香洲区，有个著名楼盘华发国际海岸项目，去年不带装修开盘价是每平米35000元，现在二期带装修价格才到28000-30000元。可以说，下半年之后，遍地都是促销优惠。”白瑞轩详细告诉投资者网研究员。

房地产市场的下滑，引发调控放松或者说因地制宜，这在此前多轮调控中都是普遍现象。星展银行中国房地产业分析主管王丹也向投资者网研究员表示，过去几轮都是这样，时不时地方政府就会试探一下，有些会被叫停，有些随后就可能放松。

王丹表示，珠海当地人口很少，如果外来人口还不给买房的话，其实对当地的经济和人才流入都会有影响。珠海之前用一些知名大学分校去吸引人才，外来人口所占比例是非常大，如果这些人不能买房的话，会对当地经济和人才体系建设都不太健康。

广州松绑公寓

相比菏泽和广州，珠海是目前唯一一个实际松绑但还没有发布楼市政策调整的城市。菏泽的说法是：根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

广州方面，12月19日晚，广州市住建委在官方网站发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》(以下简称《意见》)。

《意见》要求，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

2017年3月30日，广州市政府办公厅出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。文件表示，公寓产品销售对象应当是法人单位，即只有企业才有资格购买公寓。而在此前购买的公寓，要取得不动产证满2年后才可转手给个人或企业。

很显然，这无疑对公寓销售是直接利好。广东知名地产专家、原合富地产研究院首席市场分析师、广州市国土房管局房地产信息中心主任黎文江曾参加过多次关于该政策调整前的座谈会。

黎文江告诉投资者网研究员，以前法人代表买公寓，至少要买300平方，这多少显得不算合理。现在调整后是，去年3月30日之前开发商已经拿了地的，这一年时间建好的、竣工的、在建的、预售的都可以让个人买，目前估计有70多个楼盘是属于这种类型。

黎文江认为，广州这边并不算扩大房地产放松调控。

2019年调控全国性放松？

王丹也表示，广州的公寓松绑属于正常现象，本来公寓产品就不是很好卖，之前再这样限制确实不合理。如果看库存的话，商业部分的库存较大，住宅相对较低。所以，这些商业用途项目原本就不该调控。“可以理解成松绑，但对住宅方面几乎没什么影响。”

整体上，2019年全国范围内房地产调控是否将迎来更多城市调整或变化？王丹对此持肯定意见。她指出，松肯定是要松，只是什么时候松，还能坚持多久的问题。黎文江也强调，各地方因地制宜调控楼市，外界有时候会过度解读，市场信心始终还是要维持。

与此同时，是否担心放松调控之后的暴涨？王丹给出的解决方案是：最直接是降价，现在政府希望看到的是价格不涨，但量还是有的，限价限了这么久，量跌的话，政府又会担心对经济不好。其实，最好的方式是量维持增长，价格不动，或者轻微波动。

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