因城施策是未来楼市调控主基调

2018-12-20 08:46 来源：证券时报作者：lixin

最近，不少业内人士预期明年楼市调控或将放松，在当前楼市调控政策敏感期，山东省菏泽市楼市政策调整的消息一出即被解读为打响了楼市政策放松的第一枪并被强势刷屏，这个舆情效果超出了当地政府的预期。而从政府部门的回应可以看出，因城施策仍是未来楼市调控的主基调。

“房住不炒”定位是本轮房地产调控的根本红线，鼓励自住、抑制投资投机的调控大方向没有改变。正是在这根红线指引下，今年以来各地因城施策、持续调控，取得了全国楼市整体降温的阶段性成果，特别是一二线热点城市调控成效显著，不仅一线城市二手房价格连续3个月环比下跌，而且连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，这一现象是全国4年来首次出现。

菏泽市调整政策，有其自身发展的原因。笔者梳理当地相关数据了解到，2017年菏泽市棚改规模位居全国地级市首位，仅市区利用棚改就腾出土地3万亩。随着土地供应的增加，卖地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大涨超7倍，今年上半年卖地收入更是冲进全国前30强。这也意味着未来将会有较大数量的住房供给入市，必然需要有购买力进行支撑。而菏泽市住建局的解释是因限售政策影响了存量房的交易，不能满足部分市民特别是棚改货币化补偿的市民的购房需求，也引起了二手房价格的较快上涨，为防止房价大幅波动，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。这也表明了此次菏泽是根据本地实际情况变化做的调整。对此，山东住建厅在对媒体的回应中更加明确表示，关于房地产调控，山东省住建厅和国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是由各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。这一表述的背后正是差异化调控精神的体现。

由于我国的房地产市场地区差异较大，同一城市内部不同区域的市场也有区别，因此，调控需要因地制宜、因城施策，这也是去年以来中央强化地方调控主体责任，在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控的原因。今年以来的确有部分城市对政策进行了调整，如兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施，并以限售替代限购，而对住房供求矛盾突出的主城区仍从严实施限购等调控措施；广州针对“双合同”问题，在调控力度不放松、保持房价稳定的前提下，对新房预售和网签价指导机制做优化，严禁房企拆分价格报备。但是这些政策调整都没有突破“房住不炒”的底线，根据地方实际情况进行调整，也是为了落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

未来随着楼市调控的不断深入，可能还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调，如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市，以及人才需求较大的城市。当然，一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。无论地方政府如何调整，都不能越过“房住不炒”红线，在这个大前提下，因城施策、精准调控，最终的目的是保持房地产市场平稳健康发展，让全体人民住有所居。

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