从“钟摆”到“鸟笼” 楼市走向供求平衡新生态

2018-11-16 08:51 来源：上海证券报作者：lixin

近期楼市调控发生了一些微妙变化。主流媒体“既不愿房价过快上涨，也不希望过于冷清”的言论被市场解读为调控政策见顶。与此同时，一些地区托底楼市的小动作不断，比如在广州外围三区“取消限价”，北京新房限价突破“8万+”红线。还有，房贷利率下行，热点城市首套房贷利率上浮幅度普降5至10个百分点，广州、厦门、杭州等三个楼市出现明显调整的城市，纷纷降低了落户门槛。

本轮楼市调控已持续两年多，超出过往周期，楼市量价确实显现回调趋势。比如，热点城市新推项目去化率普遍降至50%以下，有的城市降至20%；百城库存45个月以来首次攀升；有31个城市房价开始下跌，一线城市房价转跌。但是，全国楼市仍在高景气位，1月至9月的成交量再创历史新高。更重要的是，“调控持续收紧、楼市回归理性”的预期正在形成并渐进主导舆情。稍有常识的人都明白，此时取消限购乃无稽之谈。

问题的根本在于，对楼市调控，各方都还没走出“非此即彼”、“非松即紧”的钟摆式两极认识。也就是，调控不是处于“道德化打杀”的左边，就是处于“倒逼式救市”的右边，没有把楼市调控当作正常的行业管理。对此，有业内资深人士说得很到位，不要囿于非此即彼的、情绪式的调控，而应想办法怎么实现供求平衡、行业健康。持续两年多的调控，不管是各种行政干预措施，还是“租售并举”、共有产权等长效机制，绝非为了打压行业和市场，而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。最终目的，是让房地产回归为一个正常行业，调控回归行业管理。不妨重温一下7月31日政治局会议精神：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”顶层设计内含的指引是，行业和市场要稳定。

正如当下，尽管“房价只涨不跌”、“楼市下行，政府救市”的刚性预期正在打破，但新旧预期更迭的局面还很脆弱。房价并未真正下跌，杠杆仍在高位。与此相映照的另一面是，央行四次降准、多次公开市场净投放后，理财收益率跌破3%，但宽松的流动性一直在金融市场“打转转”。此时，若政策风向改变，将会导致调控良好局面毁于一旦，“脱实入虚”积重难返。

的确，像房地产这样的庞然大物，牵一发动全身，决不能过快下滑，但这不能解读为“救市”，而是尊重行业和市场规律，在市场秩序稳定的前提下促进供需平衡。特别是，当前正值夯实消费主导内需、内需主导增长的关键时期，楼市高位平衡有助于缓冲和减震。因此，像北京这样调控严厉的城市，2016年10月以来，限价房和共有产权房主导用地供应，纯商品房用地“零供应”，市场均价明显下行，纯商品房成交锐减50%以上，买方市场已形成。此时，固守“8万+”的限价红线是形而上，不利于供求平衡。

像北京这样的一线城市房价高企，这是客观现实，短期难改。但是，若限价房和共有产权房主导，房价就涨不到哪儿去；近期入市的“10万+”的项目，大多是2016年出让的高价地。现在，这些高价地周边的二手房价都降了，杠杆被严厉控制住了，供给侧改革后普通住房占主导，之前公积金新政鼓励先租后买，“刚需”被重新界定，加上整体房价下行，这些都为增加普通住房供应创造了条件。

广州“取消限价”，本质上是“双合同”拆雷。占新房供应80%的外围三个区域，价格下行后，各方默认却不合规的“双合同”引爆了维权，也阻碍了供需平衡。“双合同”销售模式下，动辄几十万、上百万装修款，实际首付难以承受。过去，消费贷和首付贷大行其道，购房者还能应付。资管新政出台后，除按揭贷款外，资金进入楼市难度加大、成本提高。而且，火热行情过后，楼市下行已开启，愿意买房的多数是刚需，拿什么支付“双合同”？另外，“双合同”和限价导致开发商回款难，拿地受影响。所以，广州松绑限价也意在平衡供需。

流动性相对宽松了，理财收益跌破3%，融资成本下降了，房贷利率上浮自然少了，这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定，却并非房贷政策松绑。很清楚，未来政策强管制还是主基调，加上市场保持高位平衡的诉求，楼市成交将告别大起大落的“钟摆行情”，而是呈现“鸟笼行情”，即房价和成交上下窄幅波动，政策顶和底均清晰可见。

考虑到对经济金融的影响，地方对楼市的依赖积弊太深，在尊重行业规律、促进供求平衡的背景下，允许地方在一定自主权范围内“因城施策”，比如广州和北京限价松动，厦门、杭州“人才政策”，体现了调控政策的连续性、稳定性。

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