【专家点钢】近期多地房市重启，对钢材市场有什么影响？

2020-04-18 10:24 来源：钢铁世界官方微信作者：钢小编

作者：刘金山

（暨南大学经济学院教授、博导）

编者按

一段时间以来，房地产市场重启成为热点，北京、广州、深圳多城已经出现新房卖空的局面。根据3月27日刘金山教授演讲，当天量货币之水降临的时候，所有人都不会追逐低价值的消费品，而只会追逐具有升值保值功能的资本品。因此如果某一个领域，价格快速上涨，那么上涨的不是价格，而是货币量。作为中国货币量的最大蓄水池，中国房地产市场已经形成了货币量和住房需求和价格之间的互动的关系。

那么，接下来，天量货币之水还会不会去房地产领域？时间节点是什么？政府、开发商、银行的命运共同体会否再次出手？以下是刘金山教授的分享：

钢材，作为基础性的生产资料和大宗商品之一，其价格是经济运行和走势的先行指标。其价格波动是宏观经济运行的综合反映，其价格变化是一面镜子，反映了钢材下游市场的需求变化情况和政策调控情况。

2002年以来，我国钢材年综合平均价格指数呈现出四阶段波动特征：

第一阶段快速上涨（2002-2008）：钢材价格每吨从2002年的2636元上升到2008年的5214元，翻了接近一番。期间，2005年、2006年略有下降，但未改变原有的增长趋势，只是对2003年、2004年快速上涨的回调。

第二阶段恢复上涨（2009-2011）：2009年价格从2008年的高位跳水，仅为每吨3860元，每吨比2008年下降1354元；之后开始恢复性回升，2011年达到4859元，但未恢复到2008年的历史高位。

第三阶段快速下降（2012-2015）：2012年价格再一次高位跳水，进入持续下降通道，从当年的4114元下降到2015年的2421元，降到谷底，甚至低于2002年的价格水平，相当于2011年价格被腰斩。

第四阶段稳步上升（2016-2019）：2016年价格回升进入上涨通道，从当年2783元回升到2019年的4037元。期间，2017年比2016年上涨1212元。

与之相对应的，房地产业作为中国近20年来最重要的支柱产业，其售价的调整也经历了几乎相近的曲线。

房地产我们要回顾一下，中国人有住房梦，中国老百姓的住房梦，是什么时候提上议事日程的呢？时间是在1998年，当年，国务院正式发文，停止住房的实物分配，而是启动住房的货币分配，也就是靠单位分房结束了，整个住房商品化的市场正式开启。

由于这个政策的实施，从2000年，全国全面到位，开启了中国住房商品化浪潮，这是整个国民的人人都需要的需求。

钢材价格波动的房地产因素

房地产市场走势通过建筑业影响着钢材价格波动趋势。新世纪以来，中国房价有三轮周期性快速上涨，期间融合房地产调控政策，在较大程度上影响着钢材价格走势。

第一轮从2003年到2008年房价上升，由上海引领带动全国房价上涨。这是1998年国务院正式发文，启动住房货币化分配政策，经过5年所孕育的巨大住房市场效应的释放。2003年是中国商品化住房梦的元年。温州炒房团到上海炒房，开启了商品住房的金融资产属性。房地产热潮，带来了钢材价格的快速上升。2004年—2005年，钢材价格下降，主要是因为中央政府紧缩生产资料价格，以“铁本”时间为标志；更因为中央政府开始紧缩性调控房地产市场。但房地产市场的刚需释放和金融炒作的冲动无法抑制，钢材价格很快会到上涨通道，一直上涨到2008年的历史高位。因为外部冲击，2008年下半年，美国金融危机传导到国内，房地产市场回落，导致次年钢材价格高位跳水。

第二轮从2009年下半年到2012年房价上升，由北京引领带动全国房价上升，温州炒房团与煤炭炒房团推高了北京的房价。同时，政府“四万亿”刺激政策推动基础建设大发展。房价上涨带动钢材价格恢复性上涨。

2013年新一届政府吸取上届政府房价“十年九控”而效果不佳的教训，开始宏观调控，不搞大水漫灌，房价高位徘徊，甚至出现了2015年中央经济工作会议提出房地产去库存的任务。这导致钢材价格进入下降通道。

第三轮从2015年到2018年房价上涨，由深圳引领带动全国房价上涨，这一轮全国一线、二线、三线、四线城市的房价几乎全部翻了一番甚至更多。这带动钢材价格稳步上升。2018年7月中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，这导致2019年钢材价格略有回落。

综上所述，房地产市场是钢材市场的下游需求侧最重要的部分之一，对钢材价格走势具有决定性意义。钢材价格周期性波动，具有明显的房地产周期特征。

天时分析：先抑后扬，新冠疫情后预期房市低开高走

那么，接下来的房价走势如何？供求关系如何？我们根据刘金山教授的分析模型，结合时事进行了简要评价：

一、新冠疫情造成了中国房地产市场冰封。

根据市场数据，1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%、商品房销售额下降35.9%。其中，2月份尤其困难——70个城市中共有19个城市一手楼没有成交，24个城市二手房没有成交。即便有成交的城市，成交量也寥寥无几。2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。这意味着去库存时隔3年后，再次出现库存明显上涨。

二、让利降价将成为房企快速回笼资金的必要之举

房地产市场的冰封，除了造成需求紧缩外，还导致了大量的库存积压，房地产商的真实困境，有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，据人民法院公告网上的数据显示，在春节到2月21日之间，有249家企业宣告破产，其中房地产企业达到102家。在房企流动资金匮乏的情况下，降价让利成为必然。

三、随着宽松货币政策发挥作用，房价将出现分化，热点城市走高。

事实上，由于中央限购措施已经实行数年，市场对房地产降价预期长期存在，一旦房地产开发商释放降价或变相降价的信号，市场有可能迅速回暖。如此一来，地方政府、房地产开发商、银行的利益共同体有可能获得喘息机会，为接下来的价量齐升蓄积势能。

道理很简单，天量货币的释放，必然要求庞大的资金蓄水池，除了房地产以外，很难找到更好的行业，能回笼大量资金，而不造成通货膨胀。此外，刺激内需的现实需要，并不是消费需求启动可以满足。只有房地产马车开动，经济才能获得客观的拉升。

最后，地方政府的债务和投资需要回笼资金，除了房地产带给地方政府的土地出让金，很难找到替代行业。

综上，我们预测房地产将在短暂低开之后，进入销售量逐步提升的局面，但价格是升是降，就要看区域了。我们预测价格分化将成为定局，在接下来的分析中，我们将开始讨论区域经济，厘清财富龙脉。

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