土地供应增加房地产库存高企

2019-12-30 14:39 来源：中证网作者：lixin

今年以来，土地出让政策相比2018年有所放宽，土地供应增加，房企积极拿地。

机构数据显示，截至目前，50个大中城市合计出让土地4.19万亿元，同比增长17.6%。多数房企为加快周转，积极推盘，楼市库存处于高位。从同比数据看，库存规模已连续12个月增长。

土地市场高位运行

中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来，土地出让金额整体保持高位。截至12月26日，50个大中城市合计出让土地4.19万亿元，同比增长17.6%。其中，34个城市土地出让金额同比上涨，占比达68%；32个城市土地出让金额超过500亿元，14个大中城市土地出让金额超过千亿元，刷新历史同期纪录。

分城市看，杭州土地出让金额居前，合计2787亿元，同比增长11.47%。上海合计出让土地1942.21亿元，同比增长4.4%。苏州出让土地金额合计1792.47亿元，同比增长33.05%。此外，武汉市、北京市、广州市、南京市、重庆市土地出让金额均超过1500亿元。

分季度看，土地市场二季度明显冲高，三季度有所降温，但整体依然高位运行。50个大中城市合计土地出让金额超过4万亿元，创历史同期纪录。三季度，一系列政策收紧了开发商资金，对土地市场整体成交溢价率产生一定影响。

值得注意的是，部分一二线热点城市，近期土地出让条件比此前有所放宽，不限价地块土地供应有所增加。

易居研究院指出，2020年全国房企土地购置均价预计将小幅上涨，涨幅在2%左右。2020年楼市整体仍处于下行周期，开发商资金相对紧张，购地谨慎态度不会改变。

房企积极拿地

临近年末，不少房企积极拿地。年底促销加速回款，使得房企整体资金紧张局面有所缓解。部分企业计划2020年加大土地储备。从市场变化情况看，第二梯队房企抢地坚决。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来多地政府的土地出让政策有所放宽。从全国范围看，相比2018年严格的土地出让限制，今年以来限制条件普遍减少。多数城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房等方面的限制条件有所放宽。在这种情况下，叠加部分城市限价政策的微调，开发商拿地积极性有所提高。从房企角度看，为了发展规模，需要补充土地储备。

张大伟指出，房企在不同地区的销售出现分化，在不同地区拿地积极性和拿地价格也会出现分化。预计未来房企对非优质土地的定价将下调。优质土地仍是争抢重点。对一二线城市而言，即使调控政策依然严格，但房企为了加大销售额，依然会集中拿地。

三四线楼市相对低迷。房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这也是一二线城市土地市场升温的主要原因。三四线城市在土地市场成交额下降的情况下，不排除会出现政策微调，以人才落户为代表的楼市政策力度可能加大。

库存连续12个月增长

不少房企为加快周转，积极推盘，但楼市库存也被推向高位。

易居房产研究院最新发布的《中国百城库存报告》指出，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存（取得预售许可证但没有出售的住宅项目）总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已连续12个月正增长，库存压力加大。对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的高位水平。

2019年11月份，100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，呈现“供大于求”的态势。9月份和11月份，房企密集推盘，供应明显放量，而成交量表现较弱，库存数据自然容易增长。

从去化周期看，2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月。该数值相比10月份的9.1个月已明显增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，11月份全国百城库存呈现小幅上升态势，这和近期供应放量等因素有关。2018年百城库存就步入上行通道。这使得去库存的压力加大。

严跃进指出，短期看，去库存任务更多会落在房企身上。预计今年年底以及明年第一季度，“降价促销去库存”或成为房企经营的关键词。

观点碰撞：

随着供给侧结构性改革逐渐落地，我国房地产行业整体表现出下行趋势，尽管房地产库存高位，但投资持续下行可能造成供给相对紧张的局面。同样地，钢铁行业去产能、去库存的同时，基建和新能源汽车投资回暖，一些产能长期过剩的行业已从供给端改善失衡的供求关系。

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