底价成交增多土地市场进入快速退烧阶段

2019-09-11 16:21 来源：证券时报作者：dengys

8月以来全国土地市场进入快速退烧阶段。多家研究机构的统计数据显示，8月，全国土地市场成交量价齐跌，土地平均溢价率降至年内最低，底价成交甚至流拍的土地数量明显增加，仅8月29日一天，北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交，南京、合肥等热点城市都有流拍发生，9月以来全国成交的土地中，底价成交的地块数量占比高达四成，土地市场降温明显。

继今年3月出现楼市小阳春后，4月开始，部分一二线城市热点城市土地市场快速升温，土地市场竞争激烈，数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。从中原地产研究中心的统计数据也可看出，今年4月至7月，全国70大中城市单月土地成交金额均在3000亿以上，溢价率也保持在两位数，4月平均溢价率最高达23.94%。自6月土地出让金和土地成交均价均达到年内最高点后，土地市场开始降温，土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。

至8月份，土地市场快速退烧。中原地产研究中心统计数据显示，8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；土地成交溢价率只有8%，较7月下降4.38个百分点，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。与此同时，土地流拍数量明显增加，高达72宗，为年内最多。

证券时报记者根据中国指数研究院的信息统计，仅8月29日一天，北京出让3宗土地，其中2宗住宅用地底价成交，1宗商办用地溢价率仅为1.6%；南京出让8宗综合用地(含住宅)，其中4宗底价成交，1宗流拍；重庆主城区2宗住宅用地分别以底价和1%的溢价率成交；成都成交的5宗宅地中，有3宗底价成交。

对于8月土地市场快速降温的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，7月份开始，连续出台的包括信托贷款、海外发债在内的融资收紧政策，均对房企拿地造成了一定影响，8月房企拿地明显减少，只有8家企业拿地超过50亿。

克而瑞研究中心的统计数据也显示，在当前融资紧张的环境下，房企整体拿地意愿并不强烈，8月近三成百强房企未有土地入账，融创、中海等房企显著放缓投资脚步，融创单月拿地金额较前7月均值下跌6成左右，中海拿地金额仅有1.6亿元，相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计，还有多家企业8月拿地金额不足10亿元，单月拿地销售比更是低至0.1以下。

9月以来，土地市场降温持续。从多城市土地成交情况来看，尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高，但是大部分城市土地成交以底价成交为主，广州、成都、苏州、长沙等城市多宗(含住宅)土地均底价成交，其中，苏州9月4日出让2宗综合用地，1宗底价成交，1宗终止交易；成都9月3日出让的3宗综合用地(含住宅)全部底价成交；广州9月2日出让的3宗综合用地(含住宅)均以底价成交。

据中原地产研究中心统计，9月以来全国土地市场合计成交50宗土地，平均溢价率只有7%，其中，多达20宗地是底价成交，占比高达40%，刷新年内最高记录，只有19宗地的溢价率超过10%，溢价率超过50%只有2宗。

对于后续土地市场的走势，张大伟认为，融资政策收紧的背景下，9月份热点城市的土地溢价率开始明显下调，如果政策持续，不排除后续土地市场流拍再次明显增加的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，受中央和地方“稳地价”政策的影响，尤其是银保监会等对信贷资金的严管，使得资金进入土地市场的难度有所增加，土地市场有所降温。当前稳地价的政策较多，包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为，进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征，尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大，房企拿地会偏保守和趋于理性，后续住宅用地价格将进一步趋稳，这也有助于未来房价的稳定。

尽管房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受限，难免会对土地市场造成实质性冲击，但是克而瑞研究中心认为，现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面，对房企而言，投资拿地上整体保持审慎的态度即可。

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